佛山商铺韭菜不好割，说到底还是价格不够打骨折！

不知道大家发现没，YQ这三两年交的楼盘，很多楼下底商开业率低。

有的楼盘纯刚需单位，入住率起来很快；有的豪宅盘定位，大把高端购买力；甚至有的楼盘周边缺商场、市场，买菜都要开车，给了楼下底商足够的生存空间......

(相关资料图)

但依然没法避免有些楼盘底商大量空置的局面，什么原因呢？

有人说YQ3年，很多实体行业运营困难，做小生意的老板亏钱太多，不敢冒险了。

也有人说现在互联网经济对实体的冲击，吃饭、买菜、网购、拼团，都可以app送上门，底商难活。

我想说以上原因格局太大了，其实佛山大把小区底商爆满。但为何近两三年交楼的小区，很多楼盘底商空置较多？

莫非是因为楼盘投资客太多，入住率太低，小老板不敢去开店？

有这个原因，但最重要的原因，是很多底商卖不出去，因为商铺的投资客濒临灭绝。

这行有个说法：买铺不开店，开店不买铺。

商铺没卖出去，开发商又看不上租赁的小生意，所以即便钱大妈、中介想在小区开店，也找不着房东啊。

过去这些年，佛山很多高买铺的投资客，亏得惨不忍睹。广场铺、格子铺、返租铺就不说了，韭菜都割到根了。

10年前，佛山楼盘底商单价可去到小区房价的4倍，2-3倍很正常。比如一个40方商铺，综合入手价接近200万。

但月租能有四五千，已经老天开眼，租金回报率就2-3%，太低了，还要面临断租的风险，而要想套现，不打骨折不可能。

而现在楼盘底商的售价呢？

很多已经和小区房价接近了，甚至还有部分楼盘底商去到小区房价5折，还很难卖，你说魔幻不魔幻？

如果算商铺的租金回报率，现在大幅提高，满租的话甚至能去到8-10%，但接盘侠依然难找。

乏人买铺，自然就少人租铺开店。这就是当前很多次新盘，哪怕入住率不低了，底商开业率依然低的一个重要原因。

当然说到底，还是因为有的开发商不愿意继续降价，降到清盘为止。

这类问题，我们偶尔被问到。我的回答一直是：看实际情况。没有能不能买的房子，只有能不能买的价格。

黑龙江鹤岗、河南鹤壁几万块一套的房子，都有人买。现在佛山商铺，当然可以买来收租了。

但你要做好“长期主义”的准备。小数怕长计，实践出真知。

就像最近有粉丝来咨询我们映月湖某盘售价3.5万/㎡的商铺，能不能买来投资出租。

说实话，这类问题我们给不了精确答案，没有实地专门调研，我们没有发言权。

我想说既然是自己投资，起码也得搞清楚周边商业状况、租金情况、测算回报率等最基础的参数吧。

别听开发商一通乱吹，你就上头了。

最后，我粗浅说一下我保守的观点：商铺出租回报率低于银行同期大额定存利率2倍的，一律不值得投资，自己开店买铺，另当别论。