「辉立证券」关于REITs扩募，公募基金这样做！ 通讯

我国基金报记者李树超

日前，我国证监会发布音讯，证监会正在会同相关部委，进一步深化推进根底设备REITs试点，一方面，正在研讨拟定根底设备REITs扩募规矩。另一方面，抓住推进保证性租借住宅公募REITs试点项目落地。

多位公募组织及人士告知记者，针对根底设备REITs扩募，多家公募现已做好了人员、体系、前瞻性研讨、可扩募财物挑选等前期预备作业，但他们评价REITs扩募或许会面对新基金比例定价、原始权益人确定等许多难题，主张后续相关规矩应充沛考虑各方利益，完成扩募作业的继续健康展开。

(相关资料图)

多家公募活跃预备REITs扩募作业

针对监管层的上述表态，多家公募针对根底设备REITs扩募，也做好了体系、人员、投研、财物挑选等相应的前期预备作业。

华夏基金表明，在人员预备方面，华夏基金已设置独立的根底设备基金事务主办部分，即根底设备与不动产出资部；在体系预备方面，华夏基金建立了独立的根底设备REITs出售体系，专门用于根底设备REITs的询价和出售作业；在事务对接方面，华夏基金活跃与原始权益人和监管组织就根底设备REITs扩募进行交流，期望未来能有机会为根底设备REITs扩募规矩的拟定奉献一份力气。

在华夏基金看来，学习海外REITs的展开状况，根底设备REITs扩募机制关于根底设备REITs的规划增加具有重要作用。以美国为例，近年来美国REITs年度扩募规划已达到300-500亿美元，约占当年市值总量的2%-4%，是REITs规划增加的首要途径。

博时招商蛇口产业园REIT基金司理王俊彦也表明，现在，证监会扩募指引暂未发布，博时基金在等候扩募指引的详细指示来进行相应的扩募作业，也和证监会、交易所时间坚持后续作业组织的交流。招商蛇口也和博时继续联动，对外一起寻觅适宜可注入REITs的财物，助力REITs规划扩展，健康展开，经过商场化的手法支撑产园REITs做大渠道办理规划。

中航基金不动产出资部表明，从公募基金办理人的视点，首要中航基金需求加大对可扩募财物的挑选力度，做好预备，待扩募规矩一旦落地，随即打开扩募作业，一起咱们也活跃参加和监管部分的规矩评论，为准则的实操性，可落地性建言献计。

“财物扩募的窗口期行将到来，咱们也会加速整理集团内外部契合条件的扩募财物，并赶快研讨规矩条款，各触及的部分分工协作，为扩募做好硬件和软件上的预备。”中航基金不动产出资部人士称。

在上述中航基金人士看来，参阅国外商场，REITs这种金融产品均具有扩募功用，扩募机制是指在现有产品初次发行建立后，再进行扩容，并将征集资金用于根底设备的再出资，“扩募机制的出台标志着我国REITs商场配套准则的完善。”

中金基金相关担任人士也说，中金基金一向非常重视REITs商场的扩募途径，继续重视并推进公募REITs扩募相关机制及技能研讨作业，团队建立时即储藏了具有丰厚REITs经历的专家型人才，一起也在活跃完善相关事务的数字化办理体系建造。根据中金参加多单境外REITs发行与扩募的常识沉淀及对境外REITs商场的继续研讨，将与协作伙伴在方针法规结构内活跃研讨与推进公募REITs的扩募测验。

“参阅海外经历来看，扩募也是REITs商场健康成长的必经之路，专业的人员、契合规范的项目、前瞻的研讨作业、公司渠道的资源支撑缺一不可。”中金基金相关担任人称。

安全基金也表明，公司高度重视公募REITs事务，现在已建立起包含项目履行、根底财物出资、运营全流程的专业团队，对应中后台部分也做好了充沛的扩募预备。

仍存在定价等三大难点

后续规矩应充沛考虑各方利益

多家公募基金办理人评价，根底设备REITs扩募或许会存在定价、原始权益人确定、信息发表等许多难点，职业主张后续相关规矩中能充沛考虑各方利益，完成REITs扩募的继续和良性展开。

在华夏基金看来，参阅上市公司再融资的经历，根底设备REITs扩募比较首发的首要难点在定价方面。根底设备REITs扩募的定价需求权衡根底设备REITs原持有人的利益、新出资者的利益和原始权益人的利益，还需求考虑根底设备REITs的二级商场价格等要素，合理的定价对基金办理人来说具有必定的难度。

华夏基金表明，根底设备REITs的扩募机制对存量持有人权益的影响，能够简略分为两种景象：一是假如扩募的目标全部都是根底设备REITs的原持有人，那么扩募的定价就要考虑根底设备项目的估值。假如定价过高，那么原持有人的利益就会被危害；另一方面，假如扩募目标全部都是新出资者，那么扩募的定价除了考虑根底设备项目的估值，还需求考虑根底设备REITs的二级商场价格。此刻假如定价过低，原持有人和原始权益人的利益就会被危害。

“要处理上述难点，期望后续相关规矩中能充沛考虑各方利益，拟定相应的扩募规矩，完成出资者利益的维护和根底设备REITs的良性展开。”华夏基金相关人士称。

博时基金王俊彦也表明，现在，扩募指引暂未发布，主张监管组织清晰定价方法和操作流程，完成REITs扩募的可继续展开。别的，现在方针上还不支撑扩募的方法是从第三方收买财物，主张探究PRE-REITs基金到公募REITs较为清晰的退出方法，处理直接退出的几点妨碍，包含怎么界说原始权益人，原始权益人持有不低于20%比例的战配，以及原始权益人需求满意收回资金运用要求的相关规定。

中航基金不动产出资部也以为，在国内，REITs扩募归于一个新生事物，详细操作细节及相关确定，包含原始权益人的确定、出售目标的承认、未来运营组织选聘、管理结构等问题都存在讨论空间，监管部分前期也展开了很多的调研作业，咱们也信任未来规矩的拟定会针对这些问题给出详细指导定见，便于咱们展开后续的相关作业。

安全基金总结道，现在来看，根底设备扩募还存在不少难点：一是原始权益人怎么界定。原始权益人是REITs的要害主体之一，如扩募财物是外部第三方公司的财物，第三方公司是否应界定为原始权益人？如界定为原始权益人，并要求其购买至少20%以上的扩募部分基金比例，则同一个根底设备REITs将存在两个及以上原始权益人，怎么界定多个原始权益人之间的权利义务联系；二是新的基金比例怎么定价。REITs扩募往往需求融资，资金能够来源于REITs的自有资金或债款融资，也或许来源于发行新的基金比例。若发行新的基金比例，一般有整体配售和增发两类，增发的定价规矩也是扩募的要点；三是信息发表的问题。收买财物及发行基金均归于重要事项，触及信息发表、持有人大会决议计划、监管审阅等流程，还或许有停牌等要求，都直接联系到出资者权益的维护。

“针对以上问题，需求必定方针支撑，主张赶快出台扩募的方针与规矩，并在实践中不断改进完善。A股上市公司的相关规定比较老练，海外REITs的扩募实践经历丰厚，均为基金设备公募REITs供给较好的学习。”安全基金相关人士称。

修改：舰长

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